Ampliações, anexos e alterações feitas sem autorização podem dificultar a venda, a transferência e o financiamento
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O hábito de ampliar imóveis ao longo dos anos sem atualizar a documentação ainda é uma realidade em diversas cidades brasileiras. Dados do Censo 2022, o mais recente divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que cerca de 3,5 milhões de moradias foram construídas ou modificadas gradualmente ao longo do tempo. Entre as intervenções mais comuns estão os chamados "puxadinhos", a construção de novos cômodos, o fechamento de áreas abertas e a inclusão de novos pavimentos.
A situação pode virar problema quando há necessidade de comercializar, transferir ou incluir o imóvel em um inventário. Nesses momentos, divergências entre a construção existente e os registros oficiais podem atrasar as negociações, exigindo que os proprietários recorram ao processo de regularização de imóveis.
"É muito comum que proprietários façam ampliações, construam anexos ou realizem reformas estruturais sem buscar aprovação da prefeitura ou atualizar a documentação do imóvel”, explica o diretor jurídico do escritório Vila Nova e Brandão, Thiago Vila Nova. “O problema aparece quando surge a necessidade de vender, transferir, financiar ou inventariar o bem, e a situação irregular acaba sendo identificada", completa.
O que torna uma reforma irregular?
Nem toda obra exige os mesmos procedimentos, mas ampliações da área construída, criação de anexos ou novos pavimentos e alterações estruturais precisam atender às regras urbanísticas do município e constar na documentação oficial do imóvel, como alerta o especialista.
Se essas mudanças não são registradas, a propriedade passa a ter diferenças entre a área construída real e aquela que consta em documentos como matrícula, cadastro municipal e projetos aprovados. A incompatibilidade pode criar obstáculos para o proprietário.
"Quando a documentação não acompanha as mudanças realizadas no imóvel, o proprietário pode enfrentar dificuldades para vender ou financiar o bem. Dependendo do caso, também podem existir multas, embargos administrativos, exigências de regularização antes da transferência e até conflitos com o condomínio. Além disso, imóveis irregulares podem sofrer desvalorização no mercado", alerta Thiago.
Em situações mais complexas, a irregularidade pode resultar em ações judiciais e, em casos específicos previstos pela legislação e pelas normas municipais, até mesmo na determinação de demolição de estruturas construídas de forma irregular.
Como funciona é feita a regularização de imóveis
O primeiro passo para regularizar um imóvel é analisar a documentação existente para identificar possíveis divergências entre a situação atual e os registros oficiais, como informa o portal do Governo federal.
Após essa etapa, podem ser necessários levantamentos realizados por profissionais habilitados, como arquitetos e engenheiros, responsáveis pela elaboração de plantas atualizadas, memoriais descritivos e demais documentos exigidos pelos órgãos públicos.
Dependendo das características da construção e das exigências municipais, também pode ser necessário promover atualizações junto à prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis.
"Cada imóvel possui um histórico diferente. Por isso, a regularização deve começar por uma análise individualizada para identificar quais documentos precisam ser atualizados e quais procedimentos serão exigidos pelos órgãos responsáveis", informa Thiago.
Entre os obstáculos mais comuns estão a aprovação junto à prefeitura, a ausência de documentos e as divergências entre a construção existente e as informações registradas na matrícula.Também podem surgir exigências adicionais dos cartórios de registro de imóveis, além da necessidade de resolver multas ou pendências fiscais identificadas durante o processo.
"Em muitos casos, o proprietário só descobre essas inconsistências quando tenta vender, financiar, inventariar ou transferir o imóvel. É nesse momento que aparecem exigências relacionadas à matrícula, à aprovação da construção e à regularização perante os órgãos públicos competentes", explica Thiago.
Conforme o especialista, a regularização de imóveis busca garantir que a situação física da propriedade corresponda às informações registradas nos órgãos competentes, proporcionando segurança jurídica.
"A regularização não deve ser vista apenas como uma obrigação burocrática. Ela é uma medida que protege o patrimônio, facilita futuras negociações e reduz riscos que podem gerar custos muito maiores no futuro", conclui Thiago.
