Documentação imobiliária: o que conferir na negociação

Análise de registros, débitos e dados dos vendedores ajuda a identificar pendências antes da assinatura do contrato

mapo/istock

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Conferir a documentação imobiliária antes de assinar o contrato ou pagar o sinal ajuda o comprador a identificar dívidas, restrições e irregularidades que podem comprometer a negociação. A análise envolve registros do imóvel e informações dos vendedores, incluindo a titularidade, a situação da construção e as obrigações financeiras.

Essa checagem preventiva, conhecida como due diligence imobiliária, reúne consultas e verificações para avaliar as condições da compra de imóvel. Os documentos necessários variam conforme a propriedade e a modalidade da negociação.

Documentos do imóvel e do vendedor que exigem atenção

A regularidade do imóvel, as pendências financeiras ou judiciais e a legitimidade do vendedor estão entre os pontos a verificar.

A matrícula do imóvel é o ponto de partida. Sua certidão atualizada permite conferir a descrição da propriedade, quem é o titular registrado e se existem restrições, como penhoras ou garantias de financiamento. Esses dados precisam corresponder ao bem apresentado ao comprador.

A documentação pode ser organizada da seguinte forma:

• Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidão de débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxas municipais, declaração de quitação condominial, quando houver condomínio, e Habite-se ou documento equivalente.
• Dos vendedores: identificação, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), comprovação do estado civil e certidões fiscais e judiciais pertinentes à análise.
• Dos compradores: identificação, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), comprovação do estado civil e de residência, conforme as exigências da operação.
• Em caso de financiamento: comprovantes de renda, declaração de Imposto de Renda, extratos bancários e documentos para uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), quando aplicável, conforme a instituição financeira.

O Habite-se ou documento municipal equivalente comprova a conclusão da obra licenciada, conforme as regras locais. Também é necessário conferir se a construção está devidamente descrita na matrícula.

A escritura pública integra a formalização da compra quando exigida por lei. Em determinadas operações, um instrumento particular pode ter força de escritura pública.

A análise dos documentos para a compra deve considerar procurações e, quando o vendedor for uma empresa, documentos que comprovem os poderes de seu representante.

Certidões negativas e prevenção de riscos jurídicos

As certidões negativas complementam a avaliação. Conforme o caso, podem ser consultadas certidões fiscais, de protestos e de distribuição de processos nas Justiças Estadual, Federal e do Trabalho, em nome dos vendedores.

Cada documento tem uma função: uma certidão fiscal, por exemplo, não substitui a consulta judicial. A existência de processo ou débito exige avaliar sua possível repercussão na venda, mas não significa, automaticamente, que a negociação esteja impedida.

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou que certidões negativas de débitos fiscais não podem ser impostas como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda.

Já os débitos condominiais podem ser cobrados do adquirente. Tributos vinculados ao imóvel também podem passar à sua responsabilidade nas hipóteses previstas em lei.

Para quem está do outro lado da transação e planeja anunciar imóvel no mercado, manter toda essa papelada regularizada com antecedência é fundamental para acelerar a venda e transmitir credibilidade aos interessados.

Segurança financeira e jurídica nas transações imobiliárias

As pendências identificadas devem orientar os prazos, as responsabilidades e as condições do contrato de compra e venda. Quando necessária, a regularização imobiliária precisa entrar no planejamento da negociação.

A assinatura, por si só, não transfere a propriedade. Na compra e venda, essa transferência ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis, conforme o Código Civil brasileiro. A conferência documental deve acompanhar a transação até essa etapa.

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